実はマンションの60%がマンションを維持していく為の、修繕積立金が不足していると先日の新聞で報道された。

これは死活問題だ。

(著者撮影:大阪の夜景)

もともと修繕積立金は、マンションを購入する際にまず頭金を納める。
その金額は、200万円だったり、300万円だったり異なる。もちろん、頭金で支払いが必要のないマンションも多数ある。
頭金の支払いがあるなしに関わらず、毎月納める修繕積立費の支払いは必ず必要だ。

これはマンションを販売するマンションデベロッパーが、マンションの経年劣化を試算して10年後、15年後、20年後、30年後にマンションを維持していく為にどれだけ費用が掛かるかをもとに長期修繕計画を作る。

それを各戸(所有する部屋の広さで金額が異なる)で分担比率を決め、マンションを維持していく為の修繕費用の支払い金額を設定をしていく。
ただし、その計画費用が甘く見積もられているケースが多々ある。

そのため、修繕積立金が予定の予算より少ないとマンションの経年劣化を補修していく為の維持管理費用が不足するので、20年後、30年後、マンションでの生活を維持できなくなってくるのだ。

綺麗に建物や設備などが維持されていないボロボロの中古マンションには当然、買い手もつかない。ますます、マンション住民が減る。マンションで生活するためのインフラがボロボロになってくるという負のスパイラルに陥る。

だが、マンションを販売していく上で、デベロッパーが最初から高い修繕積立金を提示すると当然だが、買う側が躊躇する。

【毎月の住宅ローン(銀行借り入れ)+毎月の管理料+修繕積立金=3本の矢の支払い/毎月】

を支払わないといけないので、毎月の収入から支払いを計算をする際に、管理費と修繕積立金が少しでも安いマンションを求めてしまう。

しかし、その設定した修繕積立金が安すぎる為に、長期修繕計画で必要な費用が捻出することが出来なくなってしまい、マンションが傷んだまま、放置されてしまうケースがこれから日本国内で多発してくる。

特に人口が激減していくエリアによっては、全戸数の中の半分しか人が住んでいなかったとしても、マンションを維持すべくその戸数でその費用を賄わないといけないので、急激に負担が増える。

現在の修繕積立金の1戸当たりの平均支払い額は、6,067円(17年試算)だ。

(著者撮影:アメリカンクラブ)

そして、マンションにおいてこの修繕積立金を賄う大きな収入源が、実は立体駐車場や駐車場の活用だ。
この駐車場代から得られる収益がマンションの修繕積立金を賄えるかという点で、大きなポイントになってくる。

当然マンションの総戸数の割合から最低、立体駐車場の台数は算出されるが、この設置率が2007年度が67%だったのが、2017年度は、33%まで激減してしまっている。

単純に、住むエリアで車が必要ない、または所有しても自動車税やガソリンなどの維持費にお金がかかるので必要ない、所有できない、レンタカー・シェアで十分という車離れが原因だ。

例えば、400戸のマンションで、67%=268戸が15,000円/月で駐車場を借りていると、毎月402万円、年間4824万円の収入が得られる。10年間で、4億8240万円の長期修繕の費用を確保することが出来る。

しかし、400戸のマンションで、33%の132戸が15,000円/月で駐車場を借りていると、毎月198万円、年間2,376万円、10年間で2億3760万円で、上記の約半分の収入しか得られないので、10年後に長期修繕の費用を捻出していくのが非常に厳しくなってくる。

そうすると、マンションが修繕の予算計画を実施していく為の収入が見込めなくなるので、長期修繕計画が実行出来るか疑わしくなる。

または、修繕計画を実行していく為には、毎月の修繕積立金を大幅にアップせざるを得ず、そのしわ寄せが住んでいる住民に負担増になってくる。

特に古いマンションを中古で買った場合に毎月支払う修繕積立金が異様に高いケースがあると思うが、それは長期修繕費用を何とか賄うための理由なのだ。

ただし、新築でも住み始めて数年後に、修繕の費用が賄えないのが分かり、大幅に修繕積立金をアップしていかないといけないとしても、マンションの住民で成り立つ管理組合は、年一回の総会議案で住んでいる住民から可決をもらう必要があるので、賛同を得て取りまとめていく為には、非常に大変なことになる。

(著者撮影:お台場近くの公園)

特に今は2020年のオリンピックや都心部の再開発ラッシュの為、大手スーパーゼネコン(鹿島建設・大成建設・清水建設・大林組・竹中工務店)の収益が過去最高益になっているのから見て取れるように、建設工事の相場が上昇していて、13年頃に比べて建設工事費が20%~30%高くなっている。

その為、多くのマンションは長期修繕計画に対しても、10年目の外壁や防水の補修など多岐に渡る項目に関しても「すぐにやっておかなければならない項目」は、予定通りに実施するとしても先送りに出来るものは先送りにして、工事単価が下がる2021年以降に再度計画を練り直してしているマンションも多い。

その頃を目途として、マンションの長期修繕ラッシュが日本中で始まってくる可能性が高い。

そうした中、長期修繕費用の捻出が難しく、さらにLED化の予算を取りにくいマンション管理組合に対しても、弊社は初期導入費が0円で簡単に進められ、長期保守メンテナンス、LED製品や工事に対しての長期保証付き「照明維持サービス」を進めているので、ぜひ活用していただきたいと思う。

 

特に今後、人口減の中でも若者の労働人口の激減比率はインパクトが大きく、これまでマンションを管理していた団塊世代などの層が退職し、保守メンテに関われる若手の数はさらに激減していくことが予想される。

その為には、早めの検討や対策を押し進めていく必要がある。